http://www.gorzakaz.org

17 Декабрь 2018  06:56
15.04.11(13:32)

Арендаторы по новым правилам


   Вокруг льгот малым предпринимателям по выкупу арендуемых помещений опять разгорелись страсти
   
   Есть две новости — хорошая и плохая. Хорошая: рассрочку по выкупу предпринимателями помещений продлили с двух лет до трех, а налог на добавленную стоимость при таких сделках отменили. Плохая: чиновники хотят, чтобы этими льготами пользовались те, кто заключает новые договоры, а те, кто заключил их раньше, платили бы по старым правилам. Что касается предельных размеров выкупаемых помещений, тут алчность чиновников и вовсе иррациональна, пишет "Новая газета в Санкт-Петербурге".
   
   Собака на сене
   
   Малый предприниматель Сергей Красавцев полагал, что его отношения с властями взаимовыгодные. В 2002 году он арендовал у КУГИ два помещения на улице Седова, в одном устроил офис, в другом магазин "Мир хрусталя", где продавал сувениры. Городу такой арендатор был выгоден — он занимал большие помещения в непрестижном малоликвидном месте, при этом бизнес его шел успешно, аренду платил исправно.
   
   Первая странность возникла весной 2008 года, когда КУГИ заявил, что хочет объединить два арендуемых Красавцевым помещения и оформить их как один объект недвижимости. Предприниматель не понял, зачем это нужно, но спорить не стал. Секрет открылся через несколько месяцев, когда вышел ФЗ № 159 — "закон о малой приватизации". Он давал право льготного выкупа помещений, арендуемых малыми и средними компаниями. Однако по льготной схеме можно было выкупить лишь помещение не более 500 кв. м. После объединения у Красавцева было около 700 кв. м, и льготы на него не распространялись.
   
   В декабре прошлого года предпринимателю пришло извещение, что его помещение КУГИ выставляет на торги и он может в них участвовать на общих основаниях. Выложить сразу 35 млн рублей в случае победы на торгах (таковы правила) предприниматель не мог и предложил КУГИ продлить с ним договор аренды, немного увеличив ставку. Ему отказали. Тогда Красавцев попросил КУГИ разделить помещение на две части (как было раньше), чтобы он смог их выкупить по льготной схеме. Но и в этом ему было отказано.
   
   В апреле договор аренды у Красавцева заканчивается, и он не собирается ни продлевать его, ни участвовать в торгах.
   
   — Я-то найду себе новое помещение, но КУГИ не сможет найти мне замену, — уверен предприниматель. — Рядом со мной несколько помещений простаивают. Одно простояло два года, никто его не брал, и его отдали госконторе. Бывшую аптеку никто не покупает уже лет десять. Еще одно отремонтированное помещение уже год не могут сдать в аренду. То же самое будет и с моими помещениями: район депрессивный, спросом не пользуется. Я считаю, что чиновники КУГИ неэффективно распорядились вверенным им имуществом.
   
   Вследствие неразумной алчности КУГИ город потеряет 4 млн 375 тыс. рублей годовой арендной платы и 30 рабочих мест в депрессивном районе. А предпринимателю придется заново организовывать офис и магазин в другом месте.
   
   Битва за здравый смысл
   
   Впрочем, страдают и те предприниматели, которые вписываются в программу льготного выкупа. Не успели власти выпустить ФЗ № 159, как Минфин пролоббировал введение НДС на сделки с госнедвижимостью. Выкупаемые помещения подорожали на 18%. Два года длилась борьба за отмену этого налога, и вот защитники малого бизнеса победили — с 1 апреля нынешнего года НДС по сделкам льготного выкупа отменили. Но действует это правило, говорят в Фонде имущества СПб, только для договоров, заключаемых с 1 апреля, а по старым — платите с НДС, поскольку закон обратной силы не имеет.
   
   
   Однако, согласно п. 4 ст. 5 Налогового кодекса РФ (НК), "законы, отменяющие налоги и сборы, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это". В законе, отменившем НДС, сказано: "объекты, выкупаемые в рамках 159-ФЗ… не являются объектами налогообложения". С точки зрения НК, эта фраза, конечно, некорректная, ибо допускает различные толкования. Но представляется очевидным, что если сделка по выкупу объекта заключена, но еще не завершена (выкуп в рассрочку), то сумму выкупа (хотя бы оставшуюся часть) надо уменьшить на 18%, поскольку объект еще принадлежит государству, а значит, нельзя брать НДС при его продаже (которая формально произойдет при перерегистрации права собственности в Росреестре). Налоговые органы могли бы прояснить ситуацию, но не делают этого.
   
   Как утверждает председатель экспертного совета Санкт-Петербургского союза предпринимателей Яна Боровицкая, позиция "Фонда имущества СПб" нарушает норму Конституции РФ "о единообразии налогообложения при одинаковости сделок" — практически идентичные помещения одни предприниматели, уже заключившие договоры, выкупают с налогом, а другие — по новым договорам — без него. По мнению Боровицкой, исправить ситуацию не сложно. Для этого нужно внести поправку в закон, которая бы прямо предусматривала обратную силу нормы об отмене НДС. По ее мнению, точку здесь должен поставить Минфин, но он тоже пока молчит.
   
   Аналогичный казус возник и с другой льготой. 7 февраля вступил в силу закон СПб об увеличении рассрочки платежа за выкупаемые помещения с двух лет до трех. Предприниматели, уже начавшие выкупать свои помещения, подают заявления об увеличении им рассрочки со второго квартала. Однако городской Фонд имущества намерен перейти на новую схему лишь с третьего квартала, ссылаясь на отсутствие точной даты в тексте закона. Это осложняет жизнь предпринимателям, которые в прошлом году сидели на упрощенке или вмененке, а в этом получили увеличение налогов в 2,4 раза в ходе реформы Единого социального налога.
   
   По мнению Яны Боровицкой, в закон об увеличении рассрочки также необходимо включить (в виде поправки) прямое указание на придание введенной норме обратную силу. Тогда Фонд имущества СПб обязан будет его исполнить в месячный срок. Поскольку этот закон не федеральный, а петербургский, то внести поправку проще. По словам Александра Ольховского, председателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и собственности ЗакСа, такая поправка уже подготовлена и даже внесена на рассмотрение парламента. Ольховский уверен, что она будет принята.
   
   Между тем, судя по некоторым признакам, и в Смольном наметилось просветление. Против внесения поправки о придании рассрочке платежа обратной силы, по информации Ольховского, не высказался ни один комитет администрации, ни даже КУГИ. Секрет уступчивости раскрыл заместитель председателя КУГИ Олег Ляпустин в интервью газете "Деловой Петербург". По его словам, доходы от льготной продажи помещений в ближайшие десять лет будут, по расчетам КУГИ, покрывать выпадающие доходы от аренды.
   
   Владимир ГРЯЗНЕВИЧ
Поиск


Реклама