http://www.gorzakaz.org

26 Октябрь 2020  13:18
08.07.10(19:18)

Жилые мегакомплексы держат цены


   В ближайшее десятилетие Петербургу не грозит вал проектов комплексного освоения территорий. Не сбываются надежды петербуржцев, что мегапроекты снизят стоимость жилья: только один застройщик предложил свой товар по оптовым ценам. Тема "Комплексное освоение территорий: возрождение или начало успеха?" обсуждалась на круглом столе, проходившем в Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти.
   
   "Новая Ижора", "Балтийская жемчужина", "Северная долина", "Семь столиц" и другие
   Кризис остановил надвигавшуюся волну крупных жилищных проектов. В ближайшие пять-десять лет в Петербурге вряд ли стоит ожидать массовой сдачи новых квартир в рамках проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Из порядка 60 проектов КОТ, заявленных до дефолта, реально реализуются 8–10%.
   
   Эксперты делят проекты комплексного освоения территорий на три категории: "жилая группа" (площадь застройки до 10 га, в окружении уже сформировавшихся жилых микрорайонов), квартальная застройка (10–60 га) и мегапроекты (более 60 га). По словам заместителя директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, КОТ в основном развивается по групповому сценарию.
   
   На сегодня в свободную продажу выставлены квартиры (дома) в рамках четырех проектов: "Новая Ижора" (2008 г.), "Балтийская жемчужина" (2008 г.), "Северная долина" (2010 г.) и "Семь столиц" (2010 г.). На днях "Балтрос" обещал открыть свободную продажу в Славянке (большую часть квартир компания пристроила в рамках госзаказа).
   
   По мнению риелторов, есть все основания причислить к КОТ проекты — участники программы реновации кварталов, застроенных первыми массовыми сериями. В конце 2009 года специально созданная компания "СПб-Реновация" приобрела у города на торгах 22 квартала хрущевок общей площадью свыше 890 га. По условию договора ей предстоит в течение девяти лет построить 7,2 млн кв. м нового жилья.
   
   Также идет работа над проектами "Юнтолово" (застройщик — "Главстрой СПб", Приморский район; 2,2 млн. кв. м жилья разного класса), "Цветной город" (ООО "Городская домостроительная компания", входящее в группу ЛСР; Красногвардейский район, Ручьи, 4 млн кв.м жилья), "Южная акватория" (ГДСК, Красносельский район, 300 тыс. кв.м жилья), "София" (ГДСК, Фрунзенский район, 350 тыс. кв. м — реновация бывшей промзоны). В настоящее время по ним разрабатывается и утверждается градостроительная документация. После чего инвесторам предстоит инженерно подготовить территорию. Только после этого можно приступать к строительству. На достроительный период уходит пять–семь лет, на реализацию проекта в целом — от десяти до двадцати. Так, развитие "Семи столиц" рассчитано на 17 лет.
   
   По данным риелторов, присматривается к петербургскому рынку и строительная компания первой леди столицы Елены Батуриной — холдинг "Интеко". Покупка ею в Ленобласти цементного завода и масштабность бизнеса ("Интеко", по оценке специалистов, контролирует около четверти столичного рынка панельного домостроения) подсказывают, что если Батурина ввяжется в игру, то по-крупному.
   
   Участники КОТ имеют солидный запас земельных участков. Так, в земельном банке компании ГДСК, по словам руководителя проекта Екатерины Юдовой, хранится 700 га. ГК "Балтрос" имеет в запасниках 600 га.
   
   Застройщики говорят о проблемах, связанных с нормативно-правовой базой и подготовкой инженерии, — взаимодействие с властью. А также о рисках, которые сопутствуют длительному возврату вложенных средств. Например, "Балтрос" рассчитывает вернуть деньги лет через десять.
   
   Как отметил руководитель департамента долевого строительства корпорации "Адвекс. Недвижимость" Сергей Марков, крупные проекты в основном развиваются на периферии, где "не просматриваются транспортные потоки". А на работу многие ездят в центр. Это создает зоны напряжения на станциях метро. По его мнению, городские стратеги должны готовить адекватную транспортную инфраструктуру в активных зонах роста.
   
   Минусом для покупателей квартир в крупных проектах является то, что комплексы сдаются очередями, поэтому первые новоселы продолжительное время вынуждены жить как на стройплощадке.
   
   КОТ начиналось с Крестовского острова
   Первым примером комплексной застройки постсоветского периода стала освоение Крестовского острова 15 лет назад, считает заместитель генерального директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. Но в то время термин "КОТ" еще не был в ходу. Остров потерял присущую ему ауру, но район был застроен относительно сбалансированно, считает эксперт. Там предлагается жилье бизнес-класса.
   
   Следующими стали проекты "Морской фасад" и "Морской каскад", предложившие жилье повышенной комфортности. Это, по мнению Сандалова, успешный проект. Есть аборигены, которые оттуда практически не выезжают — настолько самодостаточен район. В последние годы проекты КОТ стали более масштабными. Там строится жилье экономкласса, за исключением "Балтийской жемчужины".
   
   Особняком стоят кварталы элиткласса в центре города. Это, в частности, "Парадный квартал". Маячит на горизонте, но ненавязчиво, застройка намывных территорий на Васильевском острове, отметил Сандалов. Есть совершенно уникальный по местоположению проект "Набережная Европы". Похоже, что он уже сейчас оттягивает на себя потенциальных покупателей "Парадного квартала", высказал предположение эксперт. Подготовлена законодательная база под "Новый берег" на будущих намывных землях Курортного района. Но эти проекты не играют роли на жилищном рынке, так как не связаны с его ценовой политикой. Это спецпредложения для особых людей, которые, может быть, и кризис-то не заметили.
   
   Впрочем, и ввод крупных проектов массовых серий пока не вызвал снижения цен. Застройщики держатся на среднерыночном уровне. На понижение пошла только одна компания. Так что петербуржцам пока не приходится рассчитывать на существенное снижение некогда раздутых цен.
   
   Все представители застройщиков, участвовавшие в круглом столе, отказались озвучивать свои планы по выводу жилья на рынок в течение ближайших лет. О темпах продаж сообщают в самых общих чертах, никакой конкретики. Похоже, инвесторы по-прежнему не понимают, где они находятся, каковы перспективы их бизнеса. Или суеверными стали?
   
   
   Ирина Кравцова
   
Поиск


Реклама