http://www.gorzakaz.org

26 Октябрь 2020  12:32
05.05.10(19:02)

Кварталы-миллионники претендуют на солирование на рынке жилья


   Фонд имущества готовит к торгам пять территорий под комплексное освоение общей площадью почти 150 га.
   
    Оживление
   
   До кризиса о планах по строительству кварталов-миллионников заявляли более трех десятков девелоперов. Крупные жилые массивы общей площадью 45 млн кв. м обещали появиться на намывных территориях Васильевского острова, в Петродворце, Сестрорецке и других районах города и пригородах. Однако кризис перечеркнул масштабные прожекты.
   
   Еще весной 2008 года Смольный строил планы исходя из 30 млн кв. м. Несколько месяцев спустя речь уже пошла о строительстве в течение 2009–2012 годов лишь 9 млн кв. м жилья. Эти объемы чиновники рассчитывают набрать за счет комплексного освоения территорий в рамках проектов "Балтийская жемчужина", "Славянка" и "Новая Ижора", "Северная долина" и "Юнтолово". Все проекты, кроме "Северной долины", стартовали со значительным отступлением от первоначально заявленных сроков.
   
   В настоящее время квартиры на рынок вывели только два инвестора-застройщика: ООО "Кудрово-град" (2007 год) и ЗАО "Балтийская жемчужина" (2008 год). Со вчерашнего дня к ним добавился "Главстрой СПб" — в продажу поступили первые квартиры жилого комплекса "Северная долина".
   
   Всего в Выборгском районе в рамках этого проекта будет построено 2,7 млн кв. м жилья экономкласса и 375 тыс. кв. м объектов социальной инфраструктуры. Квартал рассчитан на проживание 80 тыс. человек. Как сообщили в компании, в 2010 году будет введено 278 тыс. кв. м (то есть 12% от запланированного объема ввода жилья в 2010 году), а затем ежегодно (2011–2014 гг.) — порядка 250 тыс. "квадратов". На подходе и второй их крупный проект — "Юнтолово" (Приморский район, на западном берегу Лахтинского разлива), в рамках которого будет построено 2,2 млн. кв. м жилья разного класса. Открыть продажи первой очереди (110 тыс. кв. м) намечено в 2011 году.
   
   В июне текущего года ожидается выход на рынок жилья проекта "Семь столиц" (Всеволожский район, Мурманское шоссе). На 135 га планируется возвести около 1,5 млн кв. м. Кварталы обещают смоделировать по аэрофотоснимкам в стиле европейских столиц: Вены, Парижа, Мадрида, Берлина, Лондона, Рима, Амстердама. Начнут с Вены.
   
    Первенцы
   
   В течение 2007–2009 годов компания ООО "Отделстрой" выставила на продажу 50 тыс. кв. м жилья в "Новом Оккервиле" (первая очередь). Из них ушли 35 тысяч, в текущем году планирует сбыть оставшиеся 15. "Новый Оккервиль" — жилой массив в северной части поселка Кудрово (на границе с Ленобластью). Там на 50 га обещано построить около 1 млн кв. м жилья для 25 тыс. человек. Основной девелопер — ООО "Кудрово-град" (учредители — ООО "Отделстрой" и ЗАО "Строительный трест"). Строительство началось в 2008 году, последнюю очередь планируют сдать в 2016-м (ранее — в 2015 году).
   
   Полтора года назад в продажу поступили первые квартиры китайского девелопера, реализующего проект "Балтийская жемчужина". Как сообщали в компании, в течение 2008–2010 годов планируется реализовать 82,5 тыс. кв. м жилья — квартиры квартала "Жемчужная премьера" (сведения о динамике продаж по годам фирма причисляет к коммерческой тайне). Для начала на продажу было выставлено 53,5 тыс. кв. м, из них продано 33 тысячи. В 2011 году будет готов к употреблению следующий квартал — "Жемчужная симфония" (113 тыс. кв. м). Однако сколько квартир оттуда поступит на рынок, в компании назвать затруднились, сославшись на то, что это будет зависеть от объема продаж. О планах на более отдаленные сроки не распространяются — девелопмент будет полностью зависеть от покупательской активности.
   
   Между тем проект "Балтийская жемчужина" уже на глазах трансформируется — инвестор кардинально меняет как первоначально заявленный образ микрорайона), так и структуру застройки. Пока китайская сторона заверяет, что микрорайон будет сдан в 2013 году (первоначально — 2011 год).
   
   
    Вне игры
   
   Группа компаний "Балтрос" намерена вывести на рынок около 2 млн "квадратов" жилья в рамках двух проектов: "Новая Ижора" (500 тыс. кв. м около Колпино) и "Славянка" (1400 тыс. кв. м в Пушкинском районе).
   
   Так, в течение ближайших трех лет компания рассчитывает построить три из семи кварталов жилого района Славянка, общей площадью около 500 тыс. кв. м. Из них 140 тысяч возводится по заказу города (I очередь — сдача в 2011 году, вторая — в 2012-м). Кроме того, в феврале текущего года 5 тыс. квартир (311 тыс. кв. м) было продано Министерству обороны. По условиям конкурса половину квартир надо передать заказчику в декабре 2010-го, остальное — в июле 2011 года.
   
   "Новая Ижора" изначально подписалась под национальную программу "Доступное и комфортное жилье — гражданам России". В "Балтросе" не смогли внятно ответить, будут ли квартиры выставляться на свободную продажу.
   
   Все мегапроекты, пережившие кризис, в разной степени получили (или планируют раздобыть) господдержку. Так, "Новый Оккервиль" прошел конкурсный отбор в Росстрое — строительство соцобъектов (школы, детские сады) будет вестись при финансовой поддержке государства.
   
   "Северная долина" прошла кастинг отраслевой комиссии при Министерстве экономики РФ — проект стал претендовать на получение господдержки. В прошлом году губернатор и глава компании "Главстрой" договорились о закупке квартир на городские нужды. Пока, правда, конкретный договор о госпоставках не подписан.
   
    Планы
   
   Смольный намерен в текущем году провести пять торгов по комплексному освоению территории общей площадью почти 150 га. Это будущий плацдарм под строительство кварталов-миллионников. В начале марта уже реализовано свыше 100 га на Глухарской улице. Еще около 180 га готовится в поселке Лисий Нос Приморского района, где должно появится 20 тыс. "квадратов" новостроя. Кроме этого, инвестору будут предложены 47 га в Петродворце, 33 га вдоль проспекта Маршала Блюхера, 30 га и 16 га в пос. Володарский Красносельского района.
   
   В прошлом году ушло два участка под комплексное освоение: в Сестрорецке и в пос. Усть-Ижора, в 2008-м — один (Сестрорецк), в 2007-м — пять.
   
   По словам руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зоси Захаровой, на сегодняшний день в ближайших пригородах Петербурга заявлено множество проектов комплексного освоения территории под строительство жилья массового спроса. В стадии реализации находится 10–15 проектов площадью от 500 тыс. до 3 млн кв. м. "Фактически тенденцией этого года можно назвать активизацию реализации проектов-миллионников", — считает эксперт. К значимым проектам она причислила "Северную долину", "Юнтолово", "Семь столиц", "Триумф-Парк", застройку участка в Каменке (принадлежащего СУ-155), "Цветочный город" (Ручьи), "Красные зори" (на границе Петродворцового и Ломоносовского районов), "На Царскосельских холмах" (Пушкинский район).
   
   Захарова отметила, что большинство из них было заявлено до кризиса. Из новеньких самый масштабный — "Южный" (Гатчинский район Ленобласти, компания "Старт-девелопмент"). По ее словам, в продаже пока только "Балтийская жемчужина" и "Новая Ижора". Квартиры "Нового Оккервиля" и "Красных зорь" на свободный рынок не поступали, однако были заключены договоры с Минобороны.
   
   "Пока доля проектов-миллионников в общей структуре продаж на первичном рынке малозначительна. Но в ближайшие два года в общей структуре продаж она может составить порядка 30%, а если брать только сегмент типового жилья, то и дойти до 50", — заявила Захарова.
   
   А что говорит статистика? В 2007–2009 годах было введено 8,4 млн кв. м жилья (соответственно по годам 2,6; 3,2 и 2,6 млн). Из них на миллионники пришлось около 88 тысяч (порядка 53 тысяч — "Балтийская жемчужина" и 35 тысяч — "Новая Ижора"), или около 1%.
   
   В 2010 году Смольный рассчитывает, что будет возведено 2–2,3 млн кв. м. "Миллионеры" заявили о вводе свыше 350 тыс. "квадратов", то есть 17% от общего объема. Казалось бы, прогресс налицо. Однако львиная доля приходится на проект "Северная долина" (278 тысяч), девелопер которого еще не сориентировался в объемах госпоставок и будут ли таковые вообще. А без этого сложно говорить о вкладе "миллионеров" в свободный рынок жилья.
   
    Цена
   
   Эксперты полагали, что выход продавцов-оптовиков снизит цены на квартиры. Тут надежды вообще не оправдались.
   
   По словам Захаровой, цена анонсируемого "квадрата" находится на уровне 40–50 тыс. руб./кв. м. Речь идет прежде всего об освоении территорий на границе города и Ленинградской области. Увы, анонсы не соответствуют реальности.
   
   Так, стоимость "квадрата" "Главстроя СПб" в кирпично-монолитных корпусах в квартирах с полной отделкой составляет 49,900 тыс. рублей, хотя еще пару месяцев назад речь шла о диапазоне цен от 44 300 до 50 000 руб./кв. м. Но даже эту цену в ЗАО "Балтийская жемчужина" назвали демпинговой: "У нас другая политика продаж. Мы реализуем свои квартиры только на высокой степени готовности. Не как в "Северной долине" — на стадии котлована по демпинговым ценам".
   
   Свои же квартиры-полуфабрикаты (без внутренней отделки) китайский девелопер пытается сбыть по цене от 70 тыс. руб./кв. м и выше. Кризис не сказался на уступчивости компании. Такая же ценовая политика и в "Новом Оккервиле" — они ровнехонько подстроились под сложившуюся среднестатическую цену, ничуть не поколебав ее.
   
   Вместе с тем глава Комитета по строительству заявлял, что себестоимость "квадрата" под ключ обходится городу по цене 29–35% тыс. руб./кв. м. Даже если набросить сюда прибыль в размере 7–10% (как хором утверждают инвесторы, у них именно такая маржа), стоимость квартир экономкласса под ключ должна составлять в пределах 31–39 тыс. рублей.
   
   
   Ирина Кравцова
   
   
   Состоявшиеся и планируемые торги по земельным участкам под комплексное освоение (справка Комитета по строительству):
   
   2007 год
   1. Граничная ул. (северо-восточнее пересечения с Коннолахтинским пр.) и ул. 3-я Конная Лахта (северо-восточнее д. 45Д);
   2. Участки 1 и 2 (северо-западнее пересечения ул. Доблести и ул. Маршала Захарова);
   3. Участки 3 и 4 (северо-западнее пересечения ул. Доблести и ул. Маршала Захарова);
   4. пр. Энгельса (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.)
   5. 2-я Семеновская улица (юго-западнее пересечения с Детской железной дорогой).
   
   2008 год
   Сестрорецк, Левашовское шоссе (восточнее садоводства "Разлив").
   
   2009 год
   1. Сестрорецк, территория, ограниченная Водосливным каналом, ул. Токарева, Приморским шоссе и дорогой на дамбу Лисий Нос (севернее дамбы);
   2. пос. Усть-Ижора, Петразаводское шоссе (юго-восточнее д. 44, корп. 4А по Социалистической улице).
   
   2010 год (торги состоялись 3 марта)
   Глухарская улица (северо-западнее пересечения с Планерной ул.). Территория реализована. Площадь участка — 1 026 404 кв. м, возводимых улучшений — 540 000 кв. м.
   
   2010 год (планы)
   
   1. Красносельский район, пос. Володарский, Дмитриевская ул. (восточнее дома 10А). Площадь участка — 29 987 кв. м, возводимых улучшений — 6 тыс. кв. м;
   
   2. Красносельский район, пос. Володарский, улица Лассаля (северо-западнее пересечения с улицей Льва Толстого). Площадь участка — 16 090 кв. м, возводимых улучшений — 3 тыс. кв. м;
   
   3. Петродворец, квартал 24. Площадь участка — 474 736 кв. м, возводимых улучшений — 400 тыс. кв. м;
   
   4. Калининский (Красногвардейский) район, территория вдоль пр.Маршала Блюхера от Лабораторного пр. до пр. Энергетиков. Площадь участка — 334 656 кв. м, возводимых улучшений — 500 тыс. кв. м;
   
   5. Приморский район, пос. Лисий Нос, территория, ограниченная КАД, берегом Финского залива, Приморским шоссе и направлением от пересечения ул. Военной и Балтийского пр. к берегу Финского залива параллельно Моховой ул. (южнее дамбы). Площадь участка — 1 809 209 кв. м, возводимых улучшений — 20 тыс. кв. м.
Поиск


Реклама